Immobilienkredit

Der Begriff des Immobilienkredits bezeichnet zunächst nur einen Kredit, der aufgenommen wird, um eine Immobilie zu finanzieren. Als Immobilie in diesem Sinne zählen neben Grundstücken oder Häusern ebenfalls Wohnungen. Hier erwachsen aus den zahlreichen Besonderheiten des Finanzierungsgegenstandes bestimmte abweichende

Gestaltungen, die einige Eigenheiten des Immobilienkredits erklären können. Zunächst ist dabei offensichtlich, dass der Finanzierungsgegenstand des Immobilienkredits, nämlich die Immobilie, in der Regel weitaus hochpreisiger ist als andere Finanzierungsgegenstände. Daher ist auch die finanzierte Summe letztlich sehr hoch. Dem muss der Immobilienkredit mit seiner Gestaltung Rechnung tragen.

Daher reichen die üblichen, von der Bankenpraxis zur Kreditbesicherung entwickelten Bonitätsprüfungen nicht aus. Zwar findet eine Prüfung der Bonität, insbesondere auch unter Einbeziehung der Schufa Daten des potentiellen Kreditnehmers statt, ein positives Ergebnis dieser reinen Bonitätsprüfung kann aber nicht hinreichender Grund für eine Kreditvergabe sein. Schließlich ist der Ausfall eines durchschnittlichen Immobilienkredits durchaus geeignet, eine kleinere Bank in starke finanzielle Probleme zu bringen. Daher werden entsprechende Immobilienkredite stets dinglich besichert. Der Kreditgeber bestellt hier ein beschränkt dingliches Recht an der Immobilie, die mit der Hilfe des Immobilienkredits finanziert werden soll. In der Regel geschieht dies durch die Bestellung eines sogenannten Grundpfandrechts, oder seltener durch eine Hypothek. Bestellt wird dieses dingliche Grundpfandrecht durch eine Eintragung des Kreditnehmers im Grundbuch. Dieses Recht gewährt dem Kreditgeber eine starke Rechtsposition, aus der sich der Kreditnehmer im Falle eines Ausfalls des Kredits befriedigen kann. Dies geschieht in der Regel durch eine Zwangsversteigerung des fraglichen Grundstücks, deren Erlös der Kreditgeber einbehält.

Die Höhe der finanzierten Summe hat zudem konkrete Auswirkungen auf die vertraglich vereinbarte Laufzeit des Immobilienkredits. Während bei gewöhnlichen Kredite regelmäßig nur wenige Monate oder Jahre bis zur Tilgung vereinbart werden, können sich Immobilienkredite ohne weiteres auf mehrere Jahrzehnte erstrecken. Auswirkungen hat dies etwa auf die wirtschaftliche Situation des Kreditnehmers. Dieser muss die Zahlung der Tilgungsraten über Jahrzehnte sicher stellen, insbesondere vor dem Hintergrund einer möglichen Zwangsvollstreckung seiner Immobilie. Dies kann vor allem vor dem Hintergrund des immer unsicher werdenden Arbeitsmarktes problematisch werden.

Selbst wenn der Kreditnehmer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in einem scheinbar sicheren Arbeitsverhältnis steht, das ihm ausreichend wirtschaftliche Leistungsfähigkeit garantiert, kann er nie ausschließen, eventuell zu einem späteren Zeitpunkt etwa in die Arbeitslosigkeit zu fallen. Dies macht eine solide finanzielle Kalkulation notwendig, die insbesondere auch derartige Liquiditätsengpässe berücksichtigt. Auch bei der vertragliche Festlegung der Tilgungsraten sollte dieser Umstand beachtet werden. Zwar ist es für den Kreditnehmer angenehm, möglichst hohe Tilgungsraten zu vereinbaren um den Kredit möglichst schnell zu tilgen. Allerdings steigt die Gefahr von Tilgungsausfällen mit der Höhe der Tilgungsrate. Hier ist ein möglichst optimaler Mittelweg anzustreben.